Cómo Disolver una LLC de Bienes Raíces

Disolver una LLC de bienes raíces significa sacar primero cualquier propiedad de la entidad, normalmente mediante una escritura de renuncia (quitclaim deed) a favor de los miembros, antes de presentar los documentos de disolución ante el estado. Si la LLC tiene una hipoteca, por lo general necesitas refinanciarla a tu nombre personal antes de poder transferir la escritura. El lado fiscal de la transferencia, en particular la recaptura de depreciación, es el paso que la mayoría de los propietarios subestima. Prodezk ha ayudado a cerrar miles de LLC, y las de bienes raíces siempre requieren una coordinación adicional entre los pasos de título, financiamiento e impuestos.

El problema central es el orden. No puedes disolver la LLC y luego ocuparte de la propiedad: la LLC debe estar activa y con capacidad de ejecutar una transferencia de escritura antes de que la entidad cierre. Si te equivocas en ese orden, creas un problema de título que puede ser costoso de deshacer.

¿Qué Haces con la Propiedad Antes de Disolver?

Tienes tres opciones principales para una propiedad que está en una LLC de bienes raíces al momento de la disolución:

• Transferir a los miembros. Ejecuta una escritura de renuncia de la LLC a favor de los miembros individuales en proporción a su participación. La LLC les transfiere la propiedad directamente. Esta es la vía más común cuando los miembros quieren conservar la propiedad después de que la LLC cierre.
• Vender la propiedad. Completa la venta antes o durante el proceso de disolución. La LLC recibe los ingresos, salda cualquier hipoteca pendiente y distribuye el saldo neto entre los miembros como parte de la liquidación.
• Transferir a una nueva entidad. Si los miembros quieren seguir manteniendo la propiedad en una estructura distinta (una nueva LLC, un fideicomiso o una corporación), una transferencia de escritura a esa entidad antes de la disolución mantiene el activo en movimiento sin que la persona individual entre en la cadena.

La propiedad no se transfiere automáticamente fuera de una LLC de bienes raíces cuando la disuelves. Necesitas ejecutar una transferencia de escritura antes de la presentación de disolución. Una escritura de renuncia de la LLC a favor de los miembros es el mecanismo más común cuando los miembros van a conservar la propiedad.

¿Qué Sucede con una Hipoteca a Nombre de la LLC?

Si la propiedad tiene una hipoteca a nombre de la LLC, el prestamista casi con seguridad tiene una cláusula de "vencimiento por venta" (due on sale) que trata una transferencia de escritura como un evento que la activa. En la práctica, esto significa que normalmente necesitas refinanciar la hipoteca a tu nombre personal (o a nombre de la nueva entidad) antes de poder transferir la escritura. Algunos prestamistas pequeños o de cartera permitirán una asunción de la deuda o un consentimiento para la transferencia, pero la mayoría de los prestamistas convencionales no lo harán. Contacta al prestamista temprano en el proceso: el plazo de evaluación crediticia de la refinanciación puede tomar de 30 a 60 días y a menudo determina el calendario completo.

Una hipoteca a nombre de la LLC no desaparece cuando sacas la propiedad de la LLC. La mayoría de los prestamistas tratan una transferencia de escritura como un disparador de la cláusula de vencimiento por venta. Refinancia a tu nombre personal primero, luego ejecuta la escritura de renuncia, y después presenta los documentos de disolución ante el estado.

¿Cuáles Son las Consecuencias Fiscales de Disolver una LLC de Bienes Raíces?

El panorama fiscal depende de si la LLC es de un solo miembro (entidad ignorada, tributada en el Schedule E o Schedule C) o de varios miembros (tributada como sociedad en el Form 1065). En cualquier caso, el principal evento fiscal a considerar es la recaptura de depreciación. Cualquier deducción por depreciación que reclamaste sobre la propiedad mientras estuvo en la LLC se recaptura como ingreso ordinario cuando la propiedad se transfiere, a una tasa de hasta 25 percent. Las ganancias de capital sobre cualquier plusvalía por encima del precio de compra original se gravan por separado, normalmente a tasas de ganancias de capital a largo plazo si la LLC mantuvo la propiedad por más de un año.

Para las LLC de un solo miembro, una transferencia mediante escritura de renuncia a ti mismo generalmente se trata como un evento no gravable a efectos del impuesto sobre la renta (es una transferencia al mismo propietario), pero el reloj de la recaptura de depreciación se traspasa: cuando eventualmente vendas la propiedad, el IRS recapturará toda la depreciación previa en ese momento. Para las LLC de varios miembros que distribuyen la propiedad a los socios, las reglas fiscales de sociedades bajo la Section 731 generalmente permiten distribuciones en especie sin impuesto inmediato a nivel de la entidad, pero la base de cada miembro se ajusta. Consulta a un contador (CPA) antes de completar la transferencia.

Nosotros nos encargamos de lo difícil.

Desde el papeleo hasta las presentaciones estatales, desde $99.

Comenzar

¿Cómo Presentas Realmente la Disolución?

Una vez que la propiedad está transferida, la hipoteca de la LLC está resuelta y las declaraciones de impuestos finales están en orden, la presentación de disolución ante el estado funciona igual que para cualquier otra LLC. Aplican los pasos estándar: voto de los miembros para disolver, liquidar las obligaciones restantes, presentar los Artículos de Disolución (o el formulario equivalente que exija tu estado) ante el Secretary of State, pagar la tarifa estatal y cerrar el EIN ante el IRS. La complejidad de disolver una LLC de bienes raíces está casi por completo en la transferencia previa de la propiedad y en la coordinación fiscal, no en la presentación estatal en sí.

Los documentos de disolución estatal para una LLC de bienes raíces son estándar: voto de los miembros, liquidación, Artículos de Disolución, tarifa estatal y cierre del EIN. Las partes difíciles ocurren antes de la presentación: transferencia de escritura, refinanciación de la hipoteca si es necesaria, y planificación fiscal para la recaptura de depreciación. Ordena esos pasos primero.

¿Qué Pasa si la LLC Todavía Recibe Ingresos por Renta?

El ingreso por renta que recibe la LLC durante el periodo de liquidación es ingreso gravable para el año fiscal de la LLC. Repórtalo en la declaración de impuestos final igual que lo harías en cualquier año operativo. Si hay inquilinos ocupando la propiedad y la transfieres a ti mismo como miembro, el contrato de arrendamiento se transfiere junto con la propiedad: te conviertes en el arrendador personalmente el día en que se registra la escritura. Notifica a los inquilinos del cambio por escrito, actualiza el contrato con el nombre del nuevo arrendador y asegúrate de mover el depósito de garantía a tu cuenta personal cumpliendo con la ley de arrendador e inquilino de tu estado.

DissolveMyLLC, impulsado por Prodezk, gestiona los pasos de presentación de disolución estatal y cierre del EIN para LLC de bienes raíces en los 50 estados, desde $99. La transferencia de la escritura y la coordinación fiscal de la propiedad en sí las manejan tu compañía de títulos y tu contador (CPA). Prodezk ha ayudado a cerrar más de 15,000 negocios durante 24 años y puede guiarte en el orden de los pasos para que presentes la disolución en el momento correcto.