Como Dissolver uma LLC Imobiliária

Dissolver uma LLC imobiliária significa primeiro transferir qualquer imóvel para fora da entidade, geralmente por meio de uma quitclaim deed em favor dos sócios, antes de registrar a documentação de dissolução junto ao estado. Se a LLC mantém uma hipoteca, você normalmente precisa refinanciá-la para o seu nome pessoal antes de conseguir transferir a escritura. O lado tributário da transferência, especialmente a recuperação de depreciação, é a etapa que a maioria dos proprietários subestima. A Prodezk já ajudou a encerrar milhares de LLCs, e as imobiliárias exigem, de forma consistente, uma coordenação extra entre as etapas de titularidade, financiamento e impostos.

A questão central é a sequência. Você não pode dissolver a LLC e depois cuidar do imóvel: a LLC precisa estar ativa e apta a executar uma transferência de escritura antes de a entidade ser encerrada. Errar essa ordem cria um problema de titularidade que pode ser caro de desfazer.

O Que Fazer com o Imóvel Antes de Dissolver?

Você tem três opções principais para um imóvel mantido em uma LLC imobiliária no momento da dissolução:

• Transferir para os sócios. Execute uma quitclaim deed da LLC para os sócios individuais na proporção de suas participações. A LLC transfere o imóvel diretamente para eles. Esse é o caminho mais comum quando os sócios querem manter o imóvel após o encerramento da LLC.
• Vender o imóvel. Conclua a venda antes ou durante o processo de dissolução. A LLC recebe os valores, quita qualquer hipoteca pendente e distribui o saldo líquido aos sócios como parte do encerramento.
• Transferir para uma nova entidade. Se os sócios quiserem continuar mantendo o imóvel em uma estrutura diferente (uma nova LLC, um trust ou uma corporação), uma transferência de escritura para essa entidade antes da dissolução mantém o ativo em movimento sem que a pessoa física entre nessa cadeia.

O imóvel não é transferido automaticamente para fora de uma LLC imobiliária quando você a dissolve. É preciso executar uma transferência de escritura antes do registro da dissolução. Uma quitclaim deed da LLC para os sócios é o mecanismo mais comum quando os sócios vão manter o imóvel.

O Que Acontece com uma Hipoteca Mantida pela LLC?

Se o imóvel tem uma hipoteca em nome da LLC, o credor quase certamente possui uma cláusula de "due on sale" que trata uma transferência de escritura como um evento que aciona o vencimento antecipado. Na prática, isso significa que você normalmente precisa refinanciar a hipoteca para o seu nome pessoal (ou para a nova entidade) antes de conseguir transferir a escritura. Alguns credores menores ou de portfólio permitem uma assunção ou um consentimento para a transferência, mas a maioria dos credores convencionais não permite. Entre em contato com o credor cedo no processo: o prazo de análise do refinanciamento pode levar de 30 a 60 dias e muitas vezes determina o cronograma geral.

Uma hipoteca mantida pela LLC não desaparece quando você transfere o imóvel para fora da LLC. A maioria dos credores trata uma transferência de escritura como um gatilho para a cláusula de vencimento antecipado. Refinancie para o seu nome pessoal primeiro, depois execute a quitclaim deed e só então registre a documentação de dissolução junto ao estado.

Quais São as Consequências Tributárias de Dissolver uma LLC Imobiliária?

O panorama tributário depende de a LLC ser de sócio único (entidade desconsiderada, tributada no Schedule E ou no Schedule C) ou de múltiplos sócios (tributada como sociedade no Form 1065). Em qualquer dos casos, o principal evento tributário a planejar é a recuperação de depreciação. Qualquer dedução de depreciação que você tenha aproveitado sobre o imóvel enquanto ele esteve na LLC é recuperada como renda ordinária quando o imóvel é transferido, a uma alíquota de até 25 percent. Os ganhos de capital sobre qualquer valorização acima do preço original de compra são tributados separadamente, geralmente pelas alíquotas de ganho de capital de longo prazo se a LLC manteve o imóvel por mais de um ano.

Para LLCs de sócio único, uma transferência via quitclaim para você mesmo é, em geral, tratada como um evento não tributável para fins de imposto de renda (é uma transferência para o mesmo proprietário), mas o relógio da recuperação de depreciação continua a contar: quando você acabar vendendo o imóvel, o IRS recuperará toda a depreciação anterior nesse momento. Para LLCs de múltiplos sócios que distribuem o imóvel aos sócios, as regras tributárias de sociedade previstas na Section 731 geralmente permitem distribuições em espécie sem tributação imediata no nível da entidade, mas a base de cada sócio se ajusta. Consulte um contador (CPA) antes de concluir a transferência.

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Como Registrar a Dissolução na Prática?

Uma vez que o imóvel foi transferido, a hipoteca da LLC foi resolvida e as declarações fiscais finais estão em ordem, o registro da dissolução estadual funciona igual ao de qualquer outra LLC. Aplicam-se os passos padrão: voto dos sócios pela dissolução, encerramento das obrigações remanescentes, registro dos Articles of Dissolution (ou do formulário equivalente que o seu estado exige) junto ao Secretary of State, pagamento da taxa estadual e encerramento do EIN junto ao IRS. A complexidade da dissolução de uma LLC imobiliária está quase inteiramente na transferência do imóvel e na coordenação tributária que antecedem a dissolução, não no registro estadual em si.

A documentação de dissolução estadual para uma LLC imobiliária é padrão: voto dos sócios, encerramento, Articles of Dissolution, taxa estadual e encerramento do EIN. As partes difíceis acontecem antes do registro: transferência de escritura, refinanciamento da hipoteca se necessário e planejamento tributário para a recuperação de depreciação. Coloque essas etapas na sequência primeiro.

E Se a LLC Ainda Tiver Renda de Aluguel Entrando?

A renda de aluguel recebida pela LLC durante o período de encerramento é renda tributável para o ano fiscal da LLC. Reporte-a na declaração fiscal final da mesma forma que faria em qualquer ano de operação. Se houver inquilinos no imóvel e você estiver transferindo-o para si mesmo como sócio, o contrato de locação é transferido junto com o imóvel: você se torna o locador pessoalmente no dia em que a escritura é registrada. Notifique os inquilinos da mudança por escrito, atualize o contrato com o nome do novo locador e garanta que o depósito de garantia seja movido para a sua conta pessoal em conformidade com a lei de locação do seu estado.

A DissolveMyLLC, oferecida pela Prodezk, cuida das etapas de registro da dissolução estadual e de encerramento do EIN para LLCs imobiliárias em todos os 50 estados, a partir de $99. A transferência de escritura e a coordenação tributária do próprio imóvel ficam a cargo da sua title company e do seu contador (CPA). A Prodezk já ajudou a encerrar mais de 15.000 empresas ao longo de 24 anos e pode orientá-lo na sequência para que você registre a dissolução no momento certo.